INTRODUZIONE:

Oggi è sempre più importante la necessità di risparmiare le risorse naturali e ridurre i costi di gestione degli immobili. In quest’ottica abbiamo pensato di introdurre il discorso sulla riqualificazione energetica del patrimonio immobiliare, valutando l’intervento nei confronti della ristrutturazione delle facciate tradizionale, e verificandone i costi e benefici in un arco temporale di almeno 10 anni.
Per riqualificazione energetica si intendono tutte le operazioni, tecnologiche e gestionali di intervento edilizio, atte al conferimento di una nuova (prima inesistente) o superiore (prima inadeguata) qualità prestazionale alle costruzioni esistenti dal punto di vista dell'efficienza energetica, volte cioè alla razionalizzazione dei flussi energetici che intercorrono tra sistema edificio (involucro e impianti) ed ambiente esterno. Ovvero, ad una riduzione dei consumi per riscaldamento e raffrescamento.
Oggi, questi interventi sono estremamente conveniente dal punto di vista economico, grazie anche alle detrazioni fiscali previste dalla normativa. Inoltre, il risparmio che portano ad ottenere, ripagano l’intervento in un lasso di tempo assai ridotto.
Potrebbe quindi essere importante, in occasione della programmazione di lavori di rifacimento dei prospetti condominiali, valutare interventi di riqualificazione energetica, più o meno importanti. Inoltre, con la cessione del credito, si aprono ulteriori vantaggi per i condomini.

DETRAZIONI:

Facciamo un attimo una breve panoramica di quelle che sono le possibili detrazioni, per interventi sul patrimonio condominiale, attualmente disponibili.:

- Detrazioni per la ristrutturazione: prevede la detrazione del 50% delle spese sostenute per opere di manutenzione ordinaria (solo per i condomini), fino ad un massimo di spesa, attuale e per appartamento, pari ad Euro 96.000;

- Detrazioni per riqualificazione energetica: prevede tra le altre, la maggiore detrazione con aliquote rispettivamente del:

A) 70% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dello stesso edificio;;

B) 75% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021 per interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali diretti a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguono almeno la qualità media indicata nel decreto del Ministro dello sviluppo economico del 26 giugno 2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica);

con spesa massima pari a Euro 40.000 per ciascuna U.I. costituente il condominio.

CESSIONE DEL CREDITO:

Per le spese sostenute per la riqualificazione energetica di parti comuni di edifici condominiali, i contribuenti che si trovano nella cosiddetta “ no tax area ” (incapienti) possono cedere ai fornitori dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione degli interventi un credito pari alla detrazione Irpef spettante, come pagamento di una parte del corrispettivo.

I contribuenti interessati sono i condòmini che non possono usufruire della detrazione perché possiedono redditi esclusi da Irpef (o per espressa previsione o perché l’imposta lorda è assorbita dalle detrazioni).

VANTAGGI DELLA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA VS LA RISTRUTTURAZIONE:

Fermo restando il vantaggio implicito in una riduzione dei consumi, che può essere facilmente letto nella tabella che segue (immagine 1) relativa ai valori medi di consumo e costo per ciascuna classe energetica, cerchiamo di valutare come il costo di un intervento di riqualificazione energetica, che può essere anche 3 volte superiore al costo della “semplice” ristrutturazione delle facciate, venga ammortizzato in breve tempo, e addirittura produca enormi vantaggi nel corso degli anni.

Innanzitutto bisogna valutare gli interventi di riqualificazione energetica, che sono naturalmente vari e con caratteristiche prestazionali completamente diverse l’uno dall’altro. Vediamone due in particolare: 1) cappotto termico e 2) facciata ventilata.

1) Cappotto termico:

L’isolamento a cappotto è una tecnica di isolamento termoacustica degli edifici che si realizza con l’applicazione di pannelli isolanti su una delle facce delle tamponature, solitamente realizzato all’esterno; infatti, applicando i pannelli sulla faccia esterna, si ha la possibilità di sfruttare l’inerzia termica delle pareti per immagazzinare calore (in inverno) o fresco (in estate) che verrà poi rilasciato successivamente per irraggiamento. Il sistema è evidenziato nell’immagine 1 che segue.

Il costo di questo tipo di intervento si aggira solitamente da un minimo di 60 euro/mq a salire.

2) Facciata ventilata:

La facciata ventilata è un particolare tipo di rivestimento perimetrale delle tamponature che prevede l'applicazione a secco, sulla superficie esterna dell’edificio, di pannelli di opportuno spessore, non strettamente aderenti alla struttura. La facciata ventilata è caratterizzata essenzialmente dalla posizione dello strato di rivestimento esterno, che non aderisce alla parete di tamponamento ma ne risulta distanziato per formare un’intercapedine. In questo modo, si ottiene la circolazione naturale dell’aria nello spazio dell’intercapedine, per effetto del moto convettivo prodotto dalla presenza di aperture disposte alla base e alla sommità della facciata. Il sistema è evidenziato nell’immagine 2 che segue.



Vediamo i vantaggi offerti da una ristrutturazione energetica delle facciate rispetto alla ristrutturazione tradizionale. Facciamo un po’ di chiarezza attraverso un esempio pratico.

Consideriamo un appartamento di circa 100 mq facente parte di un condominio; poniamo il caso che attualmente, la classe energetica dell’appartamento in questione sia E (fabbisogno energetico compreso tra i 160 e i 120 kwh/mqa, ovvero un consumo di gas metano pari a 12 mc/mqa, come è possibile vedere dall'immagine 4 e 5 che seguono). Con un intervento di riqualificazione energetica appropriato, l’appartamento in questione potrebbe arrivare anche ad una classe energetica A2 (fabbisogno energetico inferiore ai 30 kwh/mqa, ovvero ad un consumo inferiore ai 3mc/mqa di metano). Si potrebbe ottenere così, un risparmio di oltre il 50% delle spese di riscaldamento.



Vediamo il risparmio legato anche ai lavori di riqualificazione necessari. Per fare questo facciamo un confronto tra i lavori di ristrutturazione delle facciate con intonaco e tinteggiatura (lavori tradizionali, soluzione A), e i lavori di riqualificazione energetica (soluzione B), riportando i dati nella tabella che segue, riferita sempre all’appartamento ipotetico di 100 mq.

COSTI MANUTENZIONE E DETRAZIONE PER LE 2 SOLUZIONI
	Lavori tradizionali	Lavori di riqualificazione energetica
Costo lavori	Detrazione totale	Detrazione annua
Euro 5.300,00	50% Euro 2.650,00	Euro 265,00
Euro 11.825,00	75% Euro 8.868,75	Euro 886,88

Inoltre, un intervento di ristrutturazione “tradizionale” (soluzione A) delle facciate ha una arco di vita temporale che, nelle migliori ipotesi, potrà arrivare a circa 30 anni, passati i quali sarà necessario intervenire nuovamente con altri lavori di ristrutturazione, innescando un ciclo costante di lavori ogni tot anni (ciclo vita dei lavori), e riuscendo, nella migliore delle ipotesi, ovvero il perdurare delle detrazioni, a recuperare il 50% in 10 anni.

Con l’intervento di riqualificazione energetica, ed in particolare con la facciata ventilata, si crea uno schermo protettivo che proprio per le caratteristiche tecnologiche e del materiale utilizzato, non necessità più di alcun tipo di intervento manutentivo futuro, se non semplici interventi di pulizia o eventuale sostituzione di pezzi lesionati, che non sono assolutamente paragonabili ai costi della manutenzione in caso di lavori tradizionali.

Proprio questa differenza permette, agli interventi di riqualificazione energetica, anche se molto più costosi inizialmente, di ammortizzare la spesa, e soprattutto, di portare ad avere un reale guadagno (risparmio) in tempi molto brevi.

Se riportiamo i dati sopra esposti in un grafico di confronto tra le due soluzioni, ampliando l’arco temporale oltre i 10 anni, abbiamo la situazione del grafico 1.



Ovvero, l’intervento di riqualificazione energetica risulta più conveniente perché:

1. Porta ad avere negli anni un notevole risparmio rispetto alla soluzione che prevede il rifacimento con intonaco (soluzione A), che al contrario comporta costi costanti;
2. La soluzione B) – facciata ventilata, pur avendo un costo dei lavori iniziale doppio rispetto alla soluzione A), viene ammortizzata in circa 8 anni, al contrario della soluzione A) che non verrà mai ammortizzata;
3. Dall’incrocio delle 2 curve emerge che dopo soli 6 anni, la soluzione B) è già più conveniente rispetto alla soluzione A);
4. I lavori di manutenzione successivi (punto 2 sul grafico, ovvero anno 30) sono più che dimezzati nella soluzione B) rispetto alla soluzione A).

Per tutti questi motivi, si suggerisce vivamente, in occasione di discussione assembleare sul rifacimento dei prospetti, di far valutare, ad un tecnico esperto, la soluzione di riqualificazione energetica del fabbricato.

In ultimo, sono ormai numerose le società che propongono finanziamenti per questo tipo di lavori, rendendo il tutto ancora più vantaggioso. Infatti, tra quanto si recupera per detrazione e quanto si risparmia dal primo anno con la riqualificazione energetica (sol. 2), si può quasi pareggiare il finanziamento decennale dei lavori.

Scritto da Arch. Marco Rossetti
05/03/2018